Забыли пароль? Регистрация Войти Все объявления Добавить объявление Оформить подписку Блокнот RSS
Все застройщики
Интересные предложения

 
   Поиск объявлений
Я хочу:
Тип:
от: до: Площадь:
от: до: Цена:
Область:
 
  Новости  
Статьи
Статьи   →  Инвестиции ищут место под солнцем
 
Размер шрифта:   Decrease font Enlarge font       Версия для печати print
23 Октября, 2007

Несмотря на то, что строительство жилья в городах южного региона остается очень привлекательным и интересным бизнесом, инвесторы всё чаще обращают внимание на рекреационную недвижимость, для развития которой природа предоставила тут наилучшие условия.

Природные ресурсы

Украина обладает разнообразными курортными зонами и природными ресурсами, что дает нашей стране потенциал к развитию санаторно-курортных учреждений. По своему потенциалу и активности его использования в последние годы, Одесская область и АР Крым достаточно прочно обосновались в первой пятерке регионов Украины, наиболее привлекательных для иностранных инвесторов.

По словам Дмитрия Заболотного, заместителя начальника управления культуры и туризма одесской облгосадминистрации, в одесском регионе наиболее перспективными районами для инвестирования в сферу туризма и рекреации являются морское побережье, прилегающие территории Куяльницкого и Тилигульского лиманов в Коминтерновском районе, прибрежные территории Овидиопольского, Белгород-днестровского, Татарбунарского и Килийского районов, курорта «Сергеевка», побережье Будакского лимана и многие другие.

— Начиная с морского побережья Коминтерновского района и заканчивая Килийским, к землям, находящимся в непосредственной близости от моря, из года в год растет интерес инвесторов, готовых вкладывать немалые средства в развитие туристической и рекреационной недвижимости, общая пропускная способность которой уже сегодня составляет более 106,9 тыс. человек одновременно, — отмечает Дмитрий Заболотный. — Этот показатель ежегодно растет, что говорит о развитии индустрии туризма и отдыха в нашей области. Стоит отметить, что только на начало текущего года в сферу рекреации и туризма привлечено более 53 млн долл. США иностранных инвестиций. по мнению специалистов, это еще не предел и масштабные инвестиционные проекты лишь впереди.

За последнее время новые современные гостиницы, пляжные отели и туристические базы появились в Одессе, Ильичёвске, Затоке, Грибовке, Каролино-Бугазе, Сергеевке, Николаевке и многих других местах.

— Возможно, кому-то не нравится масштабная застройка, однако положительный эффект развития рекреационных объектов и целых территорий, на мой взгляд, неоспорим, — продолжает Дмитрий Заболотный. — Ведь в будущем эти курорты смогут на равных конкурировать с курортами Болгарии, Румынии, Турции, не говоря уже о крымском побережье.

Любовь Меренкова, начальник отдела продаж строительной компании «крымский берег. Инк», считает, что доходность размещаемых инвестиций в подобные объекты достаточно высока; кроме того, здесь отсутствует зависимость от состояния объекта и характера вложений. «Хорошую отдачу могут дать не только долгосрочные инвестиции. Сегодня оказываются рентабельными и краткосрочные проекты, в рамках которых инвестор приобретает и реконструирует объект для последующей продажи», — отмечает

г-жа Меренкова.

Земли в законе

Согласно Земельному кодексу Украины, к землям рекреационного назначения относят земельные участки, используемые для организации отдыха населения, для туризма и проведения спортивных мероприятий. Но здесь законодатель поясняет, что к рекреационным участкам относятся зоны с зелеными насаждениями населенных пунктов, экологических и туристических троп, участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, турбаз, яхт-клубов, кемпингов, детских и спортивных лагерей и других подобных объектов.

— Как показывает практика, больший простор для строительства предусмотреть трудно, — считает Виктор Кобылянский, специалист в области земельного права и строительства. — Как и оздоровительные, земли рекреационного назначения тоже могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, и на них также запрещается деятельность, которая может препятствовать использованию участков по назначению и негативно влияет на природное состояние. Но здесь рамки негативных воздействий более узкие, т. к. сразу предусмотрена возможность строительства определенных объектов, следовательно, считается, что эти постройки вреда не нанесут.

Обеспечение доступности санаторно-курортного лечения с учетом потребностей населения на конкретные виды санаторно-курортных услуг, а также рациональное использование природных лечебных ресурсов и обеспечение их надлежащей охраны в конечном итоге приведет, по мнению г-на Кобылянского, к превращению санаторно-курортного комплекса Украины в высокорентабельную и конкурентоспособную отрасль экономики.

В свою очередь любовь Меренкова полагает, что необходима определенная государственная программа, которая бы урегулировала процесс приватизации или акционирования санаториев и расширила бы возможности инвестирования: «например, реализация санаториев Минздрава полностью запрещена, а ведь они занимают достаточно большую площадь. Ведомственные объекты, принадлежащие Минобороны, таможне и другим структурам, тоже никто не спешит отдавать в частные руки: ведь налог на землю, на которой стоят такие объекты, не платится. Но, с другой стороны, рекреационные объекты, принадлежащие государственным учреждениям, простаивают без дела и никто ими не занимается».

Иное мнение выражает г-н Заболотный, который считает, что только собственники могут распоряжаться своим имуществом и землями, на которых это имущество располагается, а органы власти делают всё возможное для привлечения солидных инвесторов с целью реконструкции и переоборудования объектов под современные и комфортабельные объекты размещения (пансионаты, санатории и базы отдыха).

Возврат инвестиций

Специалисты сходятся во мнении, что перспективными будут инвестиции в те проекты, которые предусматривают комплексное предложение для инвесторов: извлечение максимальных рекреационных возможностей, развитую инфраструктуру, сферу услуг и развлечений и т. д.

— Темп совершенствования рекреационной недвижимости протекает довольно динамично, здесь возникает другая проблема: за такой динамикой не успевает развиваться соответствующая инфраструктура, — говорит Дмитрий Заболотный. — кроме того, ежегодно растет нагрузка на объекты размещения, бытового обслуживания, торговли, общественного питания (как, впрочем, и на обеспечивающие их работу инженерные сети и коммуникации). поэтому скорее всего вскоре будут поставлены определенные сдерживающие условия для крупных рекреационных зон одесской области.

Что касается факторов, влияющих на окупаемость объектов, то здесь г-н Заболотный считает, что стоимость курортных объектов не зависит от организации туристическо-оздоровительного процесса. Условия изменения цены рекреационных заведений такие же, как на рынке первичной и вторичной недвижимости; это в первую очередь месторасположение, стоимость земли, а особенно — востребованность на рынке. Стоит нескольким влиятельным инвесторам выкупить участки рекреационного назначения, так

сразу же земли, находящиеся в окрестностях, вырастают в цене. На мой взгляд, этот процесс является движущей силой на рынке рекреации, подчеркивает г-н Заболотный.

Руководитель аналитического отдела, заместитель генерального директора риелторской компании «капитал» Вячеслав Шашко отмечает неоправданную стоимость предоставляемых услуг, что также связано с качеством инфраструктуры.

— Для туриста потратить около тысячи долларов на отдых в хорошем отеле — вполне допустимо, но когда он покидает свои апартаменты и желает приятно провести досуг — здесь приходит разочарование. Где, например, в Затоке можно найти достойный кинотеатр? — говорит эксперт.

Поэтому, по мнению г-на Шашко, более востребованными являются базы отдыха экономкласса, где за сравнительно небольшие деньги можно провести отпуск, не испытывая при этом острого дискомфорта от недостаточного сервиса. Отдохнуть 10 дней на одной из наиболее элитных баз отдыха Каролино-Бугаза стоит порядка 1 000 долл., в то время как за эти же деньги можно отправиться в Египет или Турцию, проведя там время с большим комфортом.

Интерес инвесторов

Говоря о тенденции застройки нашего региона рекреационными объектами, стоит отметить, что с каждым годом в области появляется порядка десяти новых объектов, построенных по европейским стандартам и предлагающих своим клиентам должный сервис. Многие из них, построенные еще в советские времена, подвергаются серьезной реконструкции и впоследствии приобретают статус нового курортного заведения.

— На сегодняшний день более выгодным проектом является приобретение устаревшей базы отдыха, проведение там косметического ремонта и последующая сдача в эксплуатацию, — подчеркивает г-н Шашко.

Но по современным стандартам популярность баз отдыха отходит на задний план, т. к. сейчас, по мнению Дмитрия Заболотного, преобладает тенденция строительства пляжных отелей.

— Строительство базы отдыха или санатория — это серьезный процесс, требующий по строительным и санитарным нормам значительно больших площадей земельных участков для размещения комплекса строений и сооружений, обязательных для таких учреждений. Что касается гостиничных комплексов, то здесь всё намного проще, аналогов строительства существует немало как в городе, так и за его пределами. кроме того, известно, что цена земли в курортных районах достаточно высока, поэтому возведение многоэтажного здания является более приемлемым, — отмечает г-н Заболотный.

Также на строительство пляжных отелей направлены основные инвестиции, приходящиеся на долю рекреационной недвижимости.

— На сегодняшний день приватизация курортного комплекса является довольно затруднительным процессом, — говорит любовь Меренкова. — Большинство пансионатов и санаториев является государственной собственностью, частные инвестиции туда практически не допускается, поэтому капитал ищет альтернативные варианты. Сейчас это проявляется в виде превращения дачных участков в миниотели, которые уже завоевали популярность среди туристов. При благоприятных условиях какие-то небольшие объекты могут окупить себя и за год, но это уже не та ситуация, которая была несколько лет назад, когда вложенные деньги можно было вернуть за один сезон.

Кроме этого, г-жа Меренкова отмечает, что по классическим стандартам считается наиболее целесообразно строить объекты, начиная со 100–120 мест. но миниотели и пансионаты (до 10 номеров), также являются быстро окупаемыми объектами, средний срок возвращения инвестиций — от 3 до 5 лет. однако если речь идет о более масштабных комплексах, то в этом случае срок окупаемости на порядок больше, потому что здесь большие затраты идут на инфраструктуру.

Сезонные особенности

В целом рекреационная недвижимость является перспективным направлением развития украинского рынка, однако есть и определенные сложности. По мнению Вячеслава Шашко, на сегодняшний день у инвесторов возникает сомнение насчет целесообразности вложения денег в сезонный бизнес. интерес проявляется больше к коммерческой и жилой недвижимости, нежели к рекреационной, которая приносит доход лишь 5–6 месяцев в году.

— Кроме того, на рынке недвижимости преобладают спекулятивные сделки: земля выкупается, а через некоторое время, когда возрастает цена, земельный участок выставляется на продажу, — отмечает специалист. — Поэтому спросом пользуются прежде всего земли с более востребованным целевым назначением, курортные территории в этом перечне не значатся. С учетом всех сделок, проходящих через нашу компанию, могу сказать, что особым спросом рекреационные земли не пользуются. В лучшем случае за квартал к нам может поступить предложение о приобретении участка или конкретного курортного объекта.

Г-н Шашко считает, что интерес потенциальных инвесторов снижается еще и потому, что вложение средств в рекреационную сферу является довольно длительным инвестированием.

Проблема сезонности особенно выражена в Крыму. Южный берег Крыма был известен как один из центров летнего отдыха в СНГ. Естественно, при такой экономической специализации региона значительный процент сделок с недвижимостью концентрируется именно в рекреационном сегменте. однако окупаемость рекреационных строительных проектов снижается. любовь Меренкова считает единственной возможностью расширения сезонных рамок в Крыму создание нормальной лечебной базы, которая бы привлекала туристов не только с середины июня по август, но и с апреля по октябрь.

— Проигрываем мы курортам Турции и Испании прежде всего потому, что там сезон длится не 3–4 месяца, а полгода, за такой сезон можно получить больше прибыли даже при более низких ценах. А в Крыму за несколько месяцев пытаются заработать столько, чтобы хватило на весь год, — говорит эксперт.

Если говорить об одесском потенциале, то здесь Вячеслав Шашко отмечает преимущество прежде всего в возможности принимать туристов круглогодично.

— В Одессу можно приезжать круглый год, и всегда предоставляется возможность интересно провести досуг. Летом Одесские предприниматели делают упор на рекреационную и туристическую сферу, а в не сезон все возвращается на круги своя. Даже когда отпускная пора проходит — экономика работает, — подчеркивает специалист.

В перспективе

Многие предприятия уже приходят к тому, что, имея от двух тысяч сотрудников, нужно позаботиться об условиях их отдыха. А для этого нужны не миниотели, а крупные пансионаты и современные базы отдыха, но, конечно, с современным уровнем сервиса. Специалисты сходятся во мнении, что пик развития рынка рекреационной недвижимости

еще впереди. Бум санаторно-курортной отрасли наступит, когда будут выполнены несколько условий: во-первых, когда будет существовать реальная возможность беспрепятственной продажи земельных участков, а во-вторых, когда появится возможность акционирования крупных курортных объектов.


Олег Шапаренко


Версия для печати print       Добавить комментарий print

  Новый комментарий:
:
:
:
  В тему:   Разделы этажа:   Ещё новости на нашем этаже:  
 
Not found
Контакты   Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100